绿博片区，折腾了这么多年，商业为啥还是瘸了半条腿？

绿博的问题，从来不是单纯的某一项。

从暖气，到断头路，到地铁和公交，甚至于可以细化到停车场，问题都有。

算不上多大的问题，都是缺点意思。

我一直比较喜欢绿博，规划的路够宽，区域分布和划分，起点也都足够的高。

问题就在于落地的时间和效率问题，尤其是郑开同城2.0版本，从郑开同城变身为港区和尉氏的联动之后，中牟的文旅之城，还在往前，但是居住感，没有改善。

一个是路网，从主城区过去太差了。

郑开红路灯直接崩溃，地铁8号线没办法深入，其余的最期待的其实是陇海高架东延，但是现在看不知道要等到什么时候了。

其实就算是平安大道和北三环东延能搞定，对于绿博来说，只要够快也是好事儿，很多人住着住着心思就淡了。

还有公共交通配套，地铁不说了，公交车跟郑州完全不搭边，一看有不少，一等一个不吱声。

商业落地，也很难受。

大框架拉起来之后，小细节上存在很多问题。

中牟一直给绿博的定位，就是搞文旅。所以从绿博园到方特，到电影小镇，再到只有河南，等等一系列布局，其实都是围绕这个定位展开的。

但对于居住人群来说，配套跟不上，架子拉得太大是最直观的感受：环境不错，生活却不方便。

比如过去这么多年，整个绿博的商业配套里，目前落地较好的也就只有杉杉奥特莱斯。

它是目前整个绿博片区较为成熟的商业项目，知名度尚可，运营得也不错。

不过目前它也面临很多挑战，包括郑州主城区其他陆续开业的奥特莱斯商业模式，如何持续保持消费者的吸引力和忠诚度，是它目前最大的问题。

但它仍是目前为止，整个绿博片区最大型、最完善的商业项目。

其次，能期待的商业项目是银泰城。

它由郑州市郑汴开发建设有限公司投资打造，是一个商业综合体。

严格来说属于白沙，但是能辐射到绿博。

项目从2023年8月31日正式开工建设，其实也拖了很久，到今年8月份实现全面封顶。

如果资金充足，按照目前的进度，2026年全面竣工并投入使用，问题不大。

项目紧邻地铁8号线的龙王庙站，交通还算方便。

其他几个项目里，比如建业J18，大家的期待值一直很高。

但截止到现在，项目整体还基本处于停工状态，只有公寓部分据说有局部复工，商业地块框架空置，住宅区域还没有启动建设。

项目整体定位是对标太古里的高端商业综合体公寓，当初售价超过1.5万元/㎡，远高于当时周边约1万元/㎡的均价。

高端商业规划与绿博片区整体以刚需、偏刚需为主的客户群体，需求其实并不匹配。

更关键的是，项目自持商业占比太高，超过25万平方米，而所有回款只能依赖少量可售公寓，年资金成本当时据说达到7-8亿元。

结果建业一旦出现问题，整个项目就立马陷入停滞。

其次还有郑州时尚产业园，这个项目规模不小。

2025年9月，也就是今年，项目地基已经基本完成。

按说，因为它是低层建筑，今年年底应该能实现局部封顶。

项目仅首期占地就达337亩，分三期规划、逐步开发，位于富贵五路南、物流大道以北、紫薇路以西。

总投资额超过15亿元，整体项目投资则要达到26.77亿元。

但问题在于，整个项目中银行贷款占比极高，利息偿还压力相对较大，而且项目方想靠招商实现资金回笼。

压力估计也有，大家看一下位置吧。

最后一个是中国大食堂旅游休闲街区。

项目想跟电影小镇形成联动，位置就在电影小镇南边，占地面积136.5亩，计划总投资12亿元，采用新中式建筑风格，依水而建。

按规划，项目建设周期为36个月，分两期开发：首期开发紧邻电影小镇西北区域的50亩地，二期开发剩余的86亩地。

但项目面临的最大问题，是与现有的电影小镇既有差异化竞争，也能相互促进。好的话能实现一好都好，但客观上也会形成一定分流；

不过聚拢在一起也能促成更多消费，最终效果如何，还需观察。

所以，中牟有自己的基础，我个人也很看好。

但目前最大的问题还是交通：从郑州主城区如何快速到达中牟。

我个人认为，最好的方式是建设高架快速路；其次是公共交通中的地铁问题。

比如陇海路西延、郑开大道快速化与优化，包括平安大道和北三环东延。

再叠加地铁8号线开通，或者中牟旅游专线开通，这些对中牟绿博片区的发展才会是重大利好。

否则的话，就像很多人说的，中牟的交通和供暖跟不上，入住率提不上来，那对商业来说就是最大的挑战。