聚焦产业与商业融合 沈阳经开区商业地产机遇与挑战的博弈

沈阳经开区内首家商业综合体荣信财富广场。孟双奎/摄

沈阳经开区的商业地产机遇与挑战并存。

中房报记者 孟双奎 沈阳报道

在沈阳城市发展的版图中，经济技术开发区（以下简称“经开区”）不仅是产业发展的高地，其商业地产的发展动态也备受各界关注。近年来，随着产业的持续升级和人口的不断汇聚，经开区商业地产迎来了诸多发展机遇，然而，一系列挑战也接踵而至。值得注意的是，经开区呈现出典型的经济内循环区域特征，这对其商业地产的发展轨迹产生了深远影响。

2024年12月，位于经开区核心地段中央大街的荣信财富中心盛大开业，开业当日客流量突破10万人次，这一成绩无疑为经开区商业地产的发展增添了浓墨重彩的一笔，也引发了业界对经开区能否成为沈阳商业地产下一片热土的激烈讨论。

事实上，沈阳经开区的商业地产发展之路并非一帆风顺，面临着诸多挑战，如商业布局分散、配套设施不够完善、同质化现象严重等问题，都亟待在未来发展过程中加以解决。

商业初兴：从无到有的蓬勃发展

荣信集团在沈阳经开区的第二家商业综合体荣信财富中心。孟双奎/摄

目前，沈阳经开区的商业主要集中在中央大街与沈辽路交会处附近，荣盛幸福广场、荣信财富广场、荣信财富中心三家大型商业综合体齐聚于此。

曾经，经开区的商业氛围并不浓厚，居民购物极为不便。居住在中央大街某小区的李阿姨回忆道，以前想买件心仪的衣服，都得坐车去市里，一去一回就得大半天，特别麻烦。

这种情况在2014年迎来转机，经营面积超11万平方米的荣信财富广场开业，作为经开区内首家商业综合体，它填补了商业空白。这给周边居民的生活带来巨大变化，“现在家门口就有商场，买日常用品、和朋友逛街都方便多了。”李阿姨说。

2015年10月，荣盛幸福广场也正式开门营业，与荣信财富广场隔路相望。虽然它规模仅为15000平方米，但也为居民提供了更多选择。

2021年8月，杉杉奥特莱斯广场的开业轰动一时。张先生告诉记者，家门口开奥特莱斯，他在开业当天一大早就来了。店里面品牌多，折扣力度也大，他不仅自己常来，还推荐给外地朋友。杉杉奥莱开业近4年，其影响力不断向抚顺、辽阳、鞍山等周边城市辐射，业绩持续增长。

2024年12月22日，荣信财富中心开业，标志着经开区商业向中高端消费迈进，更是成为经开区商业发展的高光时刻，开业首日客流量突破10万人次。在该商场经营服装的商户周先生对记者说，那天人多得不行，店里的销售业绩非常好。

沈阳经济技术开发区位于沈阳市西南部，自1988年创立以来，历经多次战略升级，2024年，全年预计完成地区生产总值1300亿元。2023年，其发展水平在全国229家国家级经开区中位列第14名，位列东北第一，并入围全国营商环境建设十佳开发区。

庞大的产业集群吸引了约50万就业人口，再加上沈阳工业大学、沈阳化工大学两所高校的学生群体，共同构建起稳定且多元的区域消费内循环体系。这种依托产业发展形成的消费内循环，为商业地产的持续发展提供了强大的内生动力，也让不少业界人士对经开区商业地产的未来充满期待，认为其具备成为沈阳商业地产新热点的潜力。

繁荣背后：隐忧逐渐浮现

爱琴海购物公园施工现场。孟双奎/摄

然而，繁荣的背后也存在隐忧。5月20日，记者在采访中发现，荣盛幸福广场共三层，除一层生鲜超市正常营业外，二层商铺空置率接近40%，三层已经停止了营业。据二层的业户介绍，三层已停业近1年，据说已经招商新业态，但具体经营什么，目前尚不了解。一位不愿透露姓名的女士对记者说，现在二层空铺太多了，根本没有顾客。

另外，经开区内商业地块分布较为分散，杉杉奥莱与位于核心区域的财富中心、财富广场、幸福广场等商业体相距超过5公里，未能形成集中的大型商圈。这使得消费者的购物路线被割裂，无法享受一站式、连贯性的消费体验，降低了购物效率和满意度。

同时，商业体之间同质化竞争严重，多个商场在业态设置上高度相似，大多以服装零售、大众餐饮为主，缺乏独特的差异化定位。这也让部分业界人士对经开区商业地产的发展前景持怀疑态度，认为其要成为商业热土还面临诸多阻碍，还有很长的路要走。

观点交锋：潜力与挑战并存

沈阳经开区首家奥特莱斯杉杉奥特莱斯广场。孟双奎/摄

在业界，关于经开区能否成为沈阳商业地产的下一片热土，形成了两种截然不同的观点。

乐观派认为，经开区产业基础雄厚，大量产业人口和高校学生构成了稳定的消费群体，而且政府大力支持，不断完善基础设施和商业规划。随着交通条件的持续改善、商业项目的逐渐成熟，经开区未来有望成为商业热土。以地铁3号线的开通为例，其极大地提升了区域交通便利性，吸引了更多资源集聚。就像新市府板块在发展初期，凭借规划利好与产业导入，成功崛起为商业热门区域，经开区同样具备这样的发展潜力。

而悲观派则认为，当前经开区商业地产存在的问题不容忽视。商业体同质化严重，难以形成独特的竞争力。商业地块分散，不利于营造集中的商业氛围。部分商业项目运营不善，空置率较高。如果这些问题得不到有效解决，很难吸引更多消费者和优质商业资源，成为商业热土更是无从谈起。

民声诉求：消费需求亟待满足

记者通过随机采访，深入了解到经开区居民与大学生对商业地产的迫切需求。居住在中央大街某小区的李先生表示，“现在中央大街、沈辽路这边商场多了，购物休闲方便了不少，但希望能有更多中高端品牌入驻，增加选择。而且周末人流量大，停车太难了，希望能改善停车条件。”

就读于沈阳工业大学的小徐说，经开区商业氛围越来越浓，但适合年轻人的娱乐场所太少，像密室逃脱、剧本杀这类休闲娱乐设施急需增加。还希望能有更多适合年轻人消费的场所，以及适合大学生的书店等。

多位受访者表示，希望增加儿童娱乐、文化体验类业态。这些需求反映出经开区商业地产在满足居民和大学生个性化、多样化消费需求方面还有很大提升空间，而这也是经开区商业地产能否成为商业热土的关键因素之一。

政府规划：探寻发展新路径

沈阳市铁西区商务局局长刘亿向记者介绍，未来将围绕“三生融合”，即生产、生活、生态融合的理念，推进经开区商业地产发展。

在招商方面加大力度，打造“中央大街商业带”，整合现有项目形成5公里核心商圈。大力发展首店经济与体验式消费，计划三年内新增多家国际品牌首店，建设沉浸式主题街区。深化产商融合，在重点企业周边配套建设便利店、产业服务综合体等。

此外，政府还将加大对交通、教育、医疗等基础设施的投入，完善基础设施建设，吸引更多人口流入，为商业地产发展提供坚实的人口基础。同时，通过政策引导，推动商业地产与智慧城市建设相结合，打造智能化、场景化的购物环境。

专家建言：助力突破发展困境

针对沈阳经开区商业地产的发展现状与问题，沈阳朗勤置业有限公司副总经理闻通提出，经开区商业地产潜力巨大，但需要突破关键瓶颈。

首先，要强化整体规划，避免商业项目之间的无序竞争。应根据不同区域的人口结构、消费习惯、产业特点等因素进行合理规划，形成差异化定位，打造特色商业集群。如，在产业园区周边可布局商务型综合体，配备共享会议室、企业服务中心等配套设施。在居住区集中区域可打造生活服务中心，引入生鲜超市、社区医疗等业态。

其次，提升商业运营水平迫在眉睫。部分商业体出现空置现象，与运营管理不善密切相关。需要引入专业运营团队，加强市场调研与分析，及时调整业态布局和品牌组合，提高服务质量，优化营销推广，增强消费者黏性。

最后，注重配套设施建设至关重要。完善交通、停车等基础设施，能够为商业发展提供良好的硬件支持，提升消费者购物的便利性。