中金唯品会奥莱REIT：上市涨26.81%，募资34.8亿创新高

【国内第二只奥莱消费基础设施REITs挂牌，市场认购热度高】经过多年培育，杉井奥特莱斯成当地奥莱行业标杆，占当地奥莱市场高份额，吸引众多品牌入驻。去年8月华夏首创奥莱REIT发行上市，9月12日，国内第二只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs——中金唯品会奥莱REIT正式挂牌交易，这也是截至目前发行的第十只消费基础设施REITs。 上市首日，中金唯品会奥莱REIT收盘价4.413元/份，较3.48元/份的发行价涨幅约26.81%，未触及30%涨跌幅限制。其以34.8亿元募资额创年内消费基础设施REITs新高。 消费REITs常态化发行渐入佳境，中金唯品会奥莱REIT之后，已有三单消费REITs进入流程待上市。得益于政策支持和底层资产抗周期属性，消费REITs关键指标领先，吸引资金参与。 9月9日，国内公募REITs市场首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT启动发行，因公众投资者认购超上限，当天提前结束募集。目前场内已上市消费REITs中，以奥特莱斯项目为底层资产的较少。 中金唯品会奥莱REIT底层资产是宁波杉井奥特莱斯，原始权益人是杉杉商业，发起人是唯品会，使其成为国内唯一带新零售特点的产品。底层资产包括杉井奥特莱斯部分项目，总建面约10.43万平方米，商业建面约8.33万平方米，可租赁面积约5.1万平方米。 一期项目自2011年9月运营，截至今年9月已稳定运营约14年；三期、四期项目分别运营超8年和5年。截至2025年3月31日，项目估值约29亿元，单价27823元/平方米。2022 - 2024年运营收入年均复合增长率8.7%，运营净收益年均复合增长率10.69%。 2022年以来，杉井奥特莱斯出租率始终超97%，截至今年3月末达98.8%。2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米，处已上市消费基础设施REITs较高水平。其位于宁波海曙区，交通便利，辐射范围广，客群聚集能力强。 2022年以来，杉井奥特莱斯客流量攀升，2024年客流约1310万人，2022 - 2024年复合增长率16.63%。项目引入众多知名品牌，截至2025年3月31日，执行合同涉及189家商户，业态分散可缓解单一业态风险。 因资产质量获认可、预期收益理想，中金唯品会奥莱REIT发行价3.48元/份，仅次于华夏华润商业REIT。今年8月20日，该基金因公众投资者认购踊跃，提前结束公众发售基金份额募集活动。 林园投资首次参与首发REITs项目线下认购，金额近8000万元。首程控股全资附属公司参与投资中金唯品会奥莱REIT，并将加大相关领域投资布局。 截至2025年3月末，杉杉商业运营20家奥特莱斯，还有项目在建，为扩募提供资产储备。截至目前，已发行上市十单消费基础设施REITs，还有三单待上市。 2025年上半年消费REITs二级市场表现良好，除华夏华润商业REIT涨幅21.17%，其余产品涨幅超30%。华夏首创奥莱REIT上半年价格涨幅43.71%，领先多数REIT产品。 市场认可消费REITs，但以奥特莱斯为底层资产的较少，运营管理影响产品后续价值。奥特莱斯行业规模可观，但近年新开项目数量减少，品牌注重存量资产运营和模式创新。 奥莱计租以联营为主，租金为辅，出租率提升可助增收，但非首要关注点。杉井奥特莱斯联营收入占比高，现金流集聚快且收益稳定，对运营管理要求高。 2023年度，杉井奥特莱斯平均联营扣率13.02%，高于华夏首创奥莱REIT部分底层资产。多数商户在联营合同设保底条款，保证项目公司收入稳定，也要求与商户协作扩大销售额。 奥莱项目尝试创新，颠覆传统印象。国内头部奥莱运营商分两类，专业奥莱运营和百货多元转型。百联股份计划建熊猫主题奥特莱斯，王府井奥莱有文旅特色，“湾里”综合体融合多业态。 杉井奥特莱斯入驻众多一线国际名品，还引入lululemon等首店，满足多元化需求。王府井奥莱UPTOWN聚焦年轻客群，引入多业态品牌，生活方式品牌占比高。 奥特莱斯在“名品+折扣”基础上，可衍生更多满足需求的项目。

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